El título que encabeza esta digresión no es una parodia a la encíclica papal Urbi et orbi (“a la ciudad y al mundo”) que desde el Vaticano pronuncia el Sumo Pontífice de la Iglesia Católica, como bendición a sus fieles, cada año, en dos connotadas fechas: domingo de Resurrección y Día de Navidad.
Por: Arturo Manuel Arias Sánchez (Licenciado en Derecho)
¿Pero qué es una encíclica? Las encíclicas (del latín encyclia y del griego egkyklios: «envolver en círculo»), constituyen el cuerpo doctrinario que define la posición de la Iglesia católica sobre su concepción, cuyo tema central vertebra el contenido entorno a la Ecología, desde una perspectiva integral, es decir, abordando todas sus dimensiones: natural, humana, social, económica.
Terra et urbi, título de esta digresión, significa “tierra y ciudades”, y es para este autor. la encíclica (en el sentido lato de su significado: en torno al círculo) doctrinaria del Estado cubano sobre las regulaciones que encaminan el ordenamiento territorial, urbano y de gestión del suelo en nuestro país, derrotero trazado por dos normas jurídicas, de reciente promulgación, la Ley 145 de 21 de diciembre de 2022, denominada Del Ordenamiento Territorial y Urbano, y la Gestión del Suelo y el Decreto 68 de 16 de julio de 2022, su Reglamento, de igual nombre Del Ordenamiento Territorial y Urbano, y la Gestión del Suelo, las que vertebran su contenido en tales aristas físicas nacionales, urgidos todos de un orden en dichos ámbitos del entorno natural y de los asentamientos urbanos.
De su variado espectro regulador de espacios físicos, encamino la presente digresión a las servidumbres, tan frecuentes en campos y ciudades cubanos, razón por las que se impone su pronta definición, esclarecedora para quienes leen estas páginas.
¿Qué es una servidumbre?
El derecho de servidumbre es un derecho limitado de goce sobre una cosa ajena, que consiste en la facultad que tiene su titular (que normalmente lo será también del predio) para servirse parcialmente de otro predio en algún aspecto.
Los elementos de la servidumbre son: el predio dominante (es el predio que reporta la utilidad, entonces la servidumbre se llama activa); el predio sirviente (es aquel que sufre el gravamen o carga) y la servidumbre es llamada pasiva; en tanto que el gravamen es el vínculo jurídico que impone un predio sobre otro para su beneficio.
Veamos tales conceptos.
¿Qué es un predio?
De origen etimológico latino, el término predio que nos ocupa, deriva del vocablo praedium, conformado por el prefijo prae, traducido como “antes” y el sustantivo aedes, que es sinónimo de “casa o templo”.
Así pues, en sentido amplio, un predio es una propiedad inmueble de cierta extensión superficial; por tanto, los predios son tierras o terrenos delimitados; pueden clasificarse en predios rústicos (como las fincas) y predios urbanos (los solares yermos y edificaciones).
¿Qué es un gravamen?
El gravamen es un impuesto o una contribución que se genera sobre un bien inmueble de una persona para proteger una obligación frente a un tercero, generalmente, para asegurar el pago de una deuda tributaria.
Las servidumbres en el Derecho Romano, esencia de la génesis jurídica de derechos sobre bienes ajenos, fueron múltiples, de él arrancaron hasta llegar a nuestro ordenamiento jurídico, como se puede apreciar a seguidas:
Servidumbres rústicas romanas
De paso: confiere derecho de cruzar por el predio sirviente.
De saca de agua: facultad de sacar agua del pozo o fuente.
De acueducto: derecho de conducir el agua a través del predio ajeno.
De verter aguas: hacer pasar al ajeno, aguas del fundo propio para desecarlo.
De pasto: derecho de llevar el ganado a los pastos del sirviente.
De abrevadero: llevar al ganado a abrevar al fundo ajeno.
Servidumbres urbanas romanas
Derecho de apoyar la construcción propia en la pared o columna del vecino (el dueño del predio sirviente tenía que mantener la pared en buenas condiciones).
Permite verter el agua de lluvia, en el predio ajeno, gota a gota o por algún conducto.
Impide al vecino fabricar más allá de cierta altura.
Impide cualquier construcción en el predio sirviente que disminuya la luz que recibe el dominante.
Servidumbre de vistas en relación con la vista, similar a la anterior.
Todas ellas, de una manera u otra, coexisten en la trama contemporánea de la vida social cubana.
¿Cómo se pronuncia el todavía vigente Código Civil (1987) en relación con las servidumbres?
Sopese el lector las reminiscencias del antiguo Derecho Romano en estos preceptos.
Artículo 171.1. El propietario de un inmueble rústico o urbano enclavado entre otros ajenos, sin salida a la vía pública, tiene derecho a exigir paso por los inmuebles vecinos.
2. (…):
3. Si el inmueble trasmitido no tiene acceso a la vía pública, el trasmitente está obligado a conceder el paso a través de otro inmueble de su propiedad.
4. El paso necesario debe constituirse por el lugar menos perjudicial para el inmueble por el que ha de permitirse.
Artículo 172.1. Los propietarios de inmuebles urbanos o rústicos no pueden oponerse al paso por ellos, si resulta indispensable para la realización de obras de utilidad pública o para efectuar construcciones o reparaciones necesarias en inmuebles vecinos o pisos adyacentes.
2. El paso debe realizarse de modo que ocasione la menor molestia posible al que ha de permitirlo.
3. Tampoco pueden oponerse los propietarios a la colocación de andamios o realización, en sus propiedades, de las obras autorizadas que sean indispensables para la higiene o conservación de los inmuebles vecinos o pisos adyacentes.
4. En todos los casos a que se refieren los apartados anteriores, los que realizaron las obras o, en su defecto, los beneficiados con ellas, están obligados a reparar los daños y perjuicios que ocasionaren al ejercitar estos derechos.
Artículo 176.1. Las construcciones, setos vivos, obras y otras instalaciones comunes a inmuebles vecinos se presumen medianeras y sus copropietarios están obligados a sufragar proporcionalmente los gastos que ocasione su mantenimiento.
2. El copropietario no puede, sin el consentimiento del otro, abrir en pared medianera ventana ni hueco alguno.
¿Qué novedades aporta la Ley 145/2022, Del Ordenamiento Territorial y Urbano, y la Gestión del Suelo en materia de servidumbres?
En su Capítulo V, denominado De las Servidumbres, en el Título III, Gestión del Suelo, de la Ley 145, en los artículos 72, 73 y 74, respectivamente, traza los lineamientos generales de las servidumbres, de este modo:
1. Las servidumbres permiten una ocupación y utilización sostenible y racional del suelo y cumplen una función pública y social.
2. La servidumbre es una limitación impuesta sobre un inmueble que limita el dominio en este y se constituye en favor de las necesidades de otro inmueble de distinto propietario, uno el dominante y otro el sirviente, de manera que este último queda sujeto a una limitación en el ejercicio de sus derechos.
3. (…):
Elementos que caracterizan la servidumbre:
1. Predio dominante: aquel que reporta la utilidad y la servidumbre se llama Servidumbre Activa.
2. Predio sirviente: aquel predio que sufre la limitación y la servidumbre se llama Servidumbre Pasiva.
3. Vínculo jurídico, que se impone sobre uno en beneficio de otro.
Las servidumbres se constituyen sobre el inmueble; si este cambia de dueño, la servidumbre continúa en este hasta que legalmente se extinga.
Más adelante, el texto legal clasifica a las servidumbres de acuerdo con la voluntad del ser humano o de la ley, disponiendo que las primeras se llamen voluntarias y las segundas legales.
El artículo 77 de la Ley declara que las servidumbres voluntarias se constituyen por acuerdo de los propietarios de los inmuebles involucrados, a título gratuito u oneroso y que dicho pacto se constituye en documento público ante notario, en el que se define su contenido y duración, y cuyo título constitutivo se inscribe en el Registro Central de la Propiedad de Bienes Inmuebles, advirtiendo que los conflictos que se deriven de las servidumbres voluntarias, se resuelven por el tribunal competente o por métodos alternos de solución de conflictos establecidos en la legislación vigente.
En cuanto a las servidumbres legales en materia de ordenamiento territorial y urbano, se pueden constituir a favor del propietario, previa demanda judicial, mediante sentencia firme del tribunal competente, para beneficio particular o colectivo, la cual normará su contenido y duración; dichas servidumbres se disponen legalmente si no contravienen las leyes ni perjudican derechos de terceros.
La norma también dispone quelas discrepancias o conflictos que se deriven de la declaración, contenido, uso y duración de las servidumbres legales son resueltas por el tribunal competente.
¿Cuáles servidumbres legales en materia de ordenamiento territorial y urbano se pueden constituir?
El artículo 83 de la Ley rinde la respuesta:
1. Servidumbre de medianería: mediante esta se otorga el derecho a los propietarios a servirse de la medianería de manera proporcional y comparten por igual derechos y deberes; está referida a la utilización de muros.
2. Servidumbre de paso: mediante esta se garantiza el acceso a inmuebles que por problemas de localización o ser productos de divisiones, solo pueden hacerlo por los espacios que se someten a este régimen.
3. Servidumbre de vistas y luces: gravámenes o limitaciones impuestas por unos inmuebles a otros por razones de evitar vistas rectas, de costados u oblicuas, separación entre ventanas colindantes, apertura de vanos en paredes medianeras y otros aspectos similares.
4. Servidumbre de infraestructuras: mediante esta se garantiza la conexión a las redes de abasto de agua y evacuación de residuales, drenajes, electricidad, comunicaciones y gas de inmuebles que, por problemas de localización, o ser producto de divisiones, solo pueden hacerlo por los espacios que se someten a este régimen.
¡Para nuestro asombro parece que estamos en presencia de preceptos entresacados del Derecho Romano en materia de servidumbres! ¡Tanto es la pátina del viejo derecho itálico sobre el nuestro más moderno!
¿Cómo se extinguen las servidumbres?
De acuerdo con la Ley 145/22, su artículo 84, postula las causas que provocan la extinción de las servidumbres:
1. Vencimiento del término por el que fue constituida.
2. Modificación estructural de los terrenos con incidencia en la servidumbre.
3. Acuerdo expreso de las partes, instrumentado por documento público notarial, en el supuesto de las servidumbres voluntarias.
4. Cese de la causa por la cual se otorgó.
5. Renuncia del titular del inmueble a favor del cual fue otorgada la servidumbre.
6. Permanecer sin uso por más de dos años consecutivos y para las servidumbres legales establecidas como de utilidad pública, cinco años.
7. Destinarse sin autorización previa a un fin distinto al otorgado.
8. Haberse adquirido por el que disfrutaba una servidumbre otra de la misma naturaleza en distinto lugar.
9. Por razones de utilidad pública o interés social.
10. Por afectaciones al medio ambiente y a los recursos naturales.
11. Por reunirse en una misma persona la propiedad de ambos predios: dominante y sirviente.
Terra et Urbi.
¡Ni más ni menos!
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