Por: Arturo Manuel Arias Sánchez (Licenciado en Derecho)
En materia de viviendas, entre los cubanos, el modo más usual para adquirir la propiedad sobre un inmueble urbano fue la permuta; con la flexibilización de la política estatal al respecto, irrumpió, con tremenda fuerza, la compraventa de viviendas, pero, además de tales contratos civiles (permuta y compraventa) traslativos del dominio sobre las cosas, en los ejemplos situados, las viviendas, existen otros con iguales efectos jurídicos: la donación, la sucesión hereditaria (testamentaria o legal) y, de cuando en cuando, si estalla un conflicto entre partes, la adjudicación judicial.
Así pues, de acuerdo con nuestra legislación, coexisten varios modos de adquirir la propiedad sobre una cosa o bienes patrimoniales, indistintos: la compraventa, la permuta, la donación, la herencia y la sentencia judicial, todos refrendan a un titular en la posesión y dominio del bien en cuestión, como dueño del mismo.
No obstante, existe otro modo legal de adquirir la propiedad de una cosa, mueble o inmueble, contemplada en el vigente Código Civil: la usucapión, añeja institución civil, traslativa de la propiedad, de rancia prosapia romana.
La unión del prefijo usu (uso) al sufijo capion (mano) nos integra el vocablo usucapión, de manera gráfica, usar o coger con la mano, acción osteomuscular aprehensiva sobre las cosas desde la época del hombre de las cavernas, en indubitada señal de dominio.
El transcurso del tiempo en la usucapión, rasgo destacadísimo en su integración,puede convertir en propietario a su titular. Veamos.
La institución de la usucapión se reglamenta en los artículos del 184 al 190 del Código Civil. Disponen estos preceptos que se convierte en dueño de una cosa aquel que, sin ser su propietario, la posee a título de dueño, si en el supuesto concurren el transcurso del tiempo y si la posesión del bien o cosa ha sido pública, pacífica y no interrumpida.
Transcribo varios de dichos preceptos.
Artículo 184.1. El que sin ser propietario de un bien lo posee a título de dueño, adquiere la propiedad por el transcurso del tiempo, cuando concurren los requisitos establecidos en la ley.
2. La posesión ha de ser pública, pacífica y no interrumpida.
Artículo 185.1. En ningún caso puede adquirirse por usucapión los bienes de propiedad estatal.
2. Los bienes poseídos por medios delictuosos tampoco pueden adquirirse por usucapión por los autores o cómplices del delito.
Artículo 186.1. La propiedad de los bienes inmuebles urbanos se adquiere por su posesión durante cinco años, con causa legítima y de buena fe. No es eficaz para adquirir la propiedad, la posesión meramente tolerada por el dueño u obtenida clandestinamente o sin conocimiento del poseedor legítimo o con violencia.
2. La propiedad de los bienes inmuebles rústicos no puede adquirirse por usucapión.
Artículo 187. Si los bienes son muebles, el poseedor de buena fe adquiere la propiedad por el transcurso de tres años.
Artículo 188.1. La posesión se interrumpe:
a) cuando por cualquier causa se cesa en ella por más de seis meses:
b) por cualquier reconocimiento expreso o tácito que el poseedor hiciere del derecho
del dueño; y
c) por citación judicial hecha al poseedor, aunque sea por mandato de tribunal
incompetente.
(…).
Artículo 190. Al consumarse la adquisición de la propiedad por usucapión se extinguen los derechos de terceros sobre los bienes, salvo que no hubiere transcurrido en cuanto a ellos el plazo de la usucapión. En todo caso queda a salvo la acción de los terceros para reclamar del anterior propietario la indemnización por daños y perjuicios.
De su lectura se infiere descontar que una cosa robada o hurtada nunca gozará de la tutela de la usucapión para convertir en dueño al ladrón. Ni tampoco si los bienes son de propiedad estatal, su poseedor se convertirá en propietario; en todo caso, será un usufructuario.
En mis años de ejercicio profesional he conocido de no pocos frustrados intentos de promoción, ante las Direcciones Municipales de Vivienda, de adquirir la propiedad de inmuebles urbanos al amparo de la institución de la usucapión: todos fueron desestimados. Sin embargo, otros han resultado exitosos con la propia pretensión, pero sobre inmuebles funerarios, vale decir, bóvedas y tumbas enclavadas en campos santos o necrópolis, sobre los cuales las autoridades competentes han accedido a la concesión de un título domínico sobre los sacros inmuebles.
Existe un principio jurídico en el Digesto[1] (Libro XLI, título III, Ley 38), en relación con la usucapión que dice:
El que posee a sabiendas cosa ajena, no puede usucapir.
¡Hasta el sempiterno Cronos, padre de las deidades del Olimpo griego, puede influir en que se integre la usucapión, si con su divina presencia concurren los requisitos legales de nuestro Código Civil!
Nada, los dioses domeñados por los hombres.
Así pues, amigo lector, si posee un bien desde hace muchos años, a maña de dueño (aunque no lo sea), de manera pública, pacífica, conocida y no interrumpida, puede promover la usucapión a su favor; si lo logra, le felicitaré.
[1] Libro integrante de la obra compiladora romana-bizantina de Justiniano, Corpus Iuris Civilis o Cuerpo de Derecho Civil (siglo VI n.e.).